เมื่อหน้าที่การงานเริ่มมั่นคง สเต็ปถัดไปของใครหลายคนก็คงไม่พ้นการ “ซื้อบ้าน” เพื่อเริ่มต้นสร้างครอบครัว หรือวางแผนเกษียณตามแบบฉบับของตัวเอง

แต่การซื้อบ้าน อาจไม่ได้ง่ายเหมือนการซื้อของในซูเปอร์มาร์เก็ต ที่แค่จ่ายเงินแล้วจบไป เพราะบ้านเป็นสินทรัพย์ราคาสูง ที่ต้องผ่อนจ่ายในระยะยาว 

และมีรายละเอียดที่เกี่ยวข้องมากมาย ถ้าพลาดเพียงนิดเดียว ก็อาจทำให้เกิดความเสียหายมากกว่าที่คิด

ดังนั้น เราเลยจะพาทุกคนมาดูกันว่า มีอะไรบ้าง? ที่คนอยากซื้อบ้านใหม่ต้องรู้ เพื่อเตรียมความพร้อมตั้งแต่วันนี้

1. เช็กให้ชัวร์ก่อนจ่ายตัดสินใจซื้อบ้าน

ปัจจัยในการเลือกซื้อบ้านของแต่ละคนมักจะไม่เหมือนกันเป็นธรรมดา บางคนอาจเลือกจากทำเลที่ตั้ง แต่บางคนอาจเลือกจากงบประมาณ สิ่งอำนวยความสะดวก 

ชื่อเจ้าของโครงการ ทีมงานนิติบุคคล สภาพแวดล้อมรอบๆ หมู่บ้าน หรือโปรโมชั่นส่วนลด 

อ่านเพิ่มเติม: รู้ไว้ก่อนตัดสินใจซื้อ! บ้านน็อคดาวน์ทําประกันได้ไหม?

แต่ไม่ว่าคุณจะใช้อะไรเป็นเกณฑ์ในการเลือกบ้านที่ถูกใจ ก็อย่าเพิ่งรีบตัดสินใจทำสัญญา หรือจ่ายเงิน จนกว่าจะได้ไปดูสถานที่จริง และหารีวิวจากลูกค้าเก่าของแต่ละโครงการมาอ่านเพิ่มเติม 

เพื่อให้เห็นถึงข้อดี และข้อด้อยของบ้าน ให้ครบทุกด้านก่อน เพราะบ้านเป็นสิ่งที่จะอยู่กับคุณไปตลอด หากตัดสินใจเร็วเกินไป แล้วมารู้ทีหลังว่ามีบางอย่างไม่ถูกใจ การจะขายบ้านเก่าทิ้งเพื่อไปซื้อบ้านใหม่ ก็คงไม่ใช่เรื่องง่าย

อย่างไรก็ตาม นอกจากจะไปดูสถานที่จริง และอ่านรีวิวแล้ว อย่าลืมเปรียบเทียบข้อมูลต่างๆ กับบ้านในหลายๆ โครงการ ที่อยู่ในเกณฑ์เดียวกันด้วย เช่น ราคาเท่ากัน ทำเลเดียวกัน บ้านประเภทเดียวกัน ฯลฯ เพื่อมองหาบ้านที่ตอบโจทย์ได้มากที่สุด
 

2. กู้สินเชื่อได้ไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน

เพื่อให้การเลือกบ้านเหมาะสมกับวงเงินที่จะสามารถกู้ได้ คนที่อยากซื้อบ้านต้องรู้ว่า ธนาคารจะประเมินความสามารถในการชำระหนี้ และอนุมัติวงเงินสินเชื่อให้ไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน 

เช่น ผู้กู้มีรายได้ 30,000 บาท/เดือน วงเงินสินเชื่อที่อนุมัติก็จะเป็นยอดที่ให้ผ่อนได้ 12,000 บาท/เดือน เป็นต้น

อ่านเพิ่มเติม: 7 ปัญหายอดฮิตที่ชาวคอนโดต้องเจออย่างเลี่ยงไม่ได้

แต่ถ้าหากผู้กู้มีหนี้สินเดิมที่ยังผ่อนไม่หมด ธนาคารจะนำหนี้สินนั้นมาคำนวณด้วย ทำให้วงเงินสินเชื่อที่จะได้รับนั้นลดลง เช่น ผู้กู้มีรายได้ 30,000 บาท/เดือน 

ต้องผ่อนรถมอเตอร์ไซค์ 3,000 บาท/เดือน ธนาคารก็จะคำนวณวงเงินสินเชื่อ โดยคิดจากรายได้เพียง 27,000 บาท ดังนั้นวงเงินสินเชื่อที่อนุมัติจะเป็นยอดที่ให้ผ่อนได้ 10,800 บาท/เดือน เป็นต้น

โดยสูตรในการคำนวณวงเงินสินเชื่อแบบคร่าวๆ คือ นำจำนวนเงินที่สามารถผ่อนได้ต่อเดือน x 150 เช่น 12,000 x 150 = 1,800,000 บาท เท่ากับว่าผู้ที่มีรายได้ 30,000 บาท/เดือน และไม่มีหนี้สินเลย จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ในราคาไม่เกิน 1,800,000 บาท แต่ถ้ามีหนี้สินก็จะกู้ได้น้อยลง

ดังนั้น ถ้าผู้กู้ต้องการกู้ซื้อบ้านให้ได้รับวงเงินสูงสุด ก็ควรเคลียร์หนี้สินเดิมให้ได้มากที่สุดก่อน

• เงื่อนไขรายได้ของผู้กู้ และวงเงินสินเชื่อ ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละธนาคาร 

• ผู้กู้สามารถยื่นกู้สินเชื่อซื้อบ้านหนึ่งหลังกับธนาคารหลายแห่ง เพื่อเลือกสินเชื่อที่ตรงใจที่สุดได้ แต่จำเป็นต้องจ่ายค่าประเมินหลักทรัพย์ในทุกครั้งที่ยื่นกู้ จึงอาจไม่เหมาะกับผู้ที่มีงบประมาณจำกัด
  
  

3. Statement  ดีมีชัยไปกว่าครึ่ง

หนึ่งในเอกสารสำคัญที่ธนาคารจะใช้ในการประเมินเพื่ออนุมัติสินเชื่อ คือ รายการเดินบัญชีย้อนหลังของผู้กู้ หรือ สเตทเม้น (Statement) เพราะเป็นเอกสารที่สามารถบอกถึงรายรับ รายจ่าย และสภาพคล่องทางการเงินของแต่ละบุคคลได้เป็นอย่างดี 

อ่านเพิ่มเติม: จริงหรือไม่? กู้ซื้อบ้านต้องทําประกันด้วย

ถ้าใครมี Statement ดี เช่น รายรับมากกว่ารายจ่าย มีเงินเก็บ มีรายการเดินบัญชีต่อเนื่อง ธนาคารก็มักจะอนุมัติสินเชื่อให้ง่ายขึ้น เมื่อเทียบกับคนที่มีรายรับรายจ่ายแบบเดือนชนเดือน 

ซึ่งส่วนใหญ่แล้ว ธนาคารจะขอดูสเตทเม้นย้อนหลังประมาณ 6 – 12 เดือน ดังนั้นถ้าใครมีแพลนจะซื้อบ้าน ก็ควรเตรียมพร้อมเรื่องสเตทเม้นล่วงหน้าเอาไว้ตั้งแต่เนิ่นๆ 

บางครั้งสเตทเม้นที่ดีเกินไป เช่น มีแค่เงินเข้าบัญชีเพียงอย่างเดียว แต่ไม่มีเงินออกเลย อาจไม่ได้ช่วยให้กู้ผ่านได้ง่ายขึ้น เพราะธนาคารอาจมองว่าเป็นการจงใจตกแต่งบัญชี ไม่ใช่สเตทเม้นจริงที่บอกพฤติกรรมการใช้จ่ายของผู้กู้ 

อ่านเพิ่มเติม: 5 เหตุผลที่คนมีบ้านควรทำประกัน!

4. กู้ร่วมเพื่อเพิ่มวงเงินสินเชื่อได้ 

ถ้าการยื่นกู้สินเชื่อบ้านเพียงคนเดียว ทำให้ได้รับวงเงินสินเชื่อไม่พอ หรือกู้ไม่ผ่าน คุณสามารถแก้ไขปัญหาได้ด้วยการ “ยื่นกู้ร่วมกับบุคคลอื่น” เพื่อนำรายได้ของผู้กู้ร่วมมาคำนวณความสามารถในการชำระหนี้ร่วมกับคุณ 

เช่น คุณมีรายได้ 20,000 บาท/เดือน ผู้กู้ร่วมมีรายได้ 20,000 บาท/เดือน ซึ่งทั้งคู่ไม่มีหนี้สินใดๆ เลย ธนาคารก็จะนำยอดรวม 40,000 บาท/เดือน มาใช้คำนวณวงเงินสินเชื่อ เป็นต้น

ทั้งนี้ ควรใช้วิธีนี้กับคนที่ไว้วางใจเท่านั้น เช่น คู่สมรส พี่น้อง พ่อแม่ ฯลฯ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง

• การกู้ร่วมเพื่อซื้อบ้าน ส่วนใหญ่จะให้กู้ร่วมกันได้ไม่เกิน 3 คน 

• ผู้กู้ร่วมสามารถถอนชื่อออกในภายหลังได้ ถ้าธนาคารประเมินแล้วว่าผู้กู้ที่เหลืออยู่ สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด  

5. เอกสารครบจบไวกว่า

ถ้าคนอยากซื้อบ้านใหม่ อยากยื่นกู้ครั้งเดียวผ่าน ไม่ต้องเสียเวลาส่งเอกสารเพิ่มเติม หรือรอการอนุมัตินานหลายเดือน นอกจากเรื่องสเตทเม้นแล้ว ยังมีเอกสารอีกหลายอย่างที่ต้องเตรียม ได้แก่

• สำเนาบัตรประชาชนของผู้กู้

• สำเนาเอกสารการเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)

• สำเนาทะเบียนบ้าน 

• สำเนาบัตรประชาชนของคู่สมรส กรณีที่ผู้กู้สมรสแล้ว

• ทะเบียนสมรส/หย่า (ถ้ามี) 

• เอกสารแสดงรายได้ เช่น หนังสือรับรองการทำงาน, หนังสือรับรองรายได้, สลิปเงินเดือน, สเตทเม้น, สำเนารับรองการหักภาษี 50 ทวิ, เอกสารเกี่ยวกับสิทธิสวัสดิการ, สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน/ใบทะเบียนการค้า (สำหรับผู้ทำธุรกิจส่วนตัว) เป็นต้น 

• สำเนาเอกสารสินทรัพย์ค้ำประกัน (ถ้ามี)
  
  

6. กู้ซื้อบ้านใหม่ต้องทำประกันบ้านด้วย

ประกันบ้าน หรือประกันอัคคีภัยสำหรับที่อยู่อาศัย เป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่คนอยากซื้อบ้านใหม่ควรศึกษาหาข้อมูลไว้ตั้งแต่เนิ่นๆ เพราะเมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อบ้านแล้ว ก็จะให้ผู้กู้ทำประกันประเภทนี้ด้วย 

เพื่อเพิ่มความคุ้มครองให้บ้าน และทรัพย์สินภายในบ้าน รวมถึงลดความเสี่ยงด้านการชำระหนี้ ที่อาจเกิดขึ้นจากเหตุการณ์ไม่คาดฝัน 

โดยประกันบ้าน หรือประกันอัคคีภัยสำหรับที่อยู่อาศัย จะให้ความคุ้มครองครอบคลุมกรณีต่างๆ ดังนี้

• ไฟไหม้ รวมถึงไฟไหม้ป่า พุ่มไม้ พงรก และการเผาป่าเพื่อปราบพื้นที่

• ฟ้าผ่า (รวมถึงความเสียหายต่อเครื่องใช้ไฟฟ้าและอุปกรณ์ไฟฟ้าที่เกิดจากการลัดวงจรจากฟ้าผ่า)

• การระเบิดทุกชนิด

• ภัยจากการเฉี่ยว และหรือการชนของยานพาหนะหรือสัตว์พาหนะ เช่น ช้าง ม้า วัว ควาย เป็นต้น

• ภัยจากอากาศยาน และหรือวัตถุที่ตกจากอากาศยาน รวมถึงจรวดซึ่งขับเคลื่อนด้วยตัวเองและยานอวกาศยกเว้นจรวดที่เป็นอาวุธ

อ่านเพิ่มเติม: 7 วิธีเตรียมบ้านให้พร้อมรับหน้าฝน!

และสามารถซื้อความคุ้มครองเพิ่มเติมในส่วนอื่นได้อีก เช่น ภัยจากลมพายุ ภัยจากน้ำท่วม ภัยจากแผ่นดินไหว หรือภูเขาไฟระเบิด ภัยจากลูกเห็บ เป็นต้น (เงื่อนไขเป็นไปตามข้อกำหนดของแต่ละบริษัทประกัน)

ดังนั้น หากระหว่างที่ยังผ่อนบ้านไม่หมด แล้วตัวบ้านได้รับผลกระทบจากกรณีข้างต้น ประกันบ้าน หรือประกันอัคคีภัยสำหรับที่อยู่อาศัยนี้ ก็จะเป็นตัวช่วยที่เข้ามาแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่าย ดูแลความเสียหาย 

และทำให้ผู้กู้สามารถผ่อนจ่ายค่าบ้านต่อไปได้แบบไม่มีสะดุด โดยไม่เกิดเป็นหนี้เสีย หรือติดเครดิตบูโร จนถูกธนาคารยึดบ้านไป 

อ่านเพิ่มเติม: หน้าฝน บ้านพัง จัดการอย่างไรให้อยู่หมัด?

ผู้กู้สินเชื่อบ้านสามารถเลือกซื้อประกันบ้านกับบริษัทประกันที่ตนเองสนใจได้ตามสะดวก ไม่จำเป็นต้องซื้อประกันบ้านกับธนาคารที่อนุมัติสินเชื่อ 

7. ค่าใช้จ่ายแฝงอาจมีมากกว่าที่คิด

เรื่องสุดท้ายที่ต้องรู้ คือ การซื้อบ้านแต่ละครั้ง มีค่าใช้จ่ายมากกว่าแค่ค่าบ้าน ถ้าไม่อยากเป็นหนี้สินหลายทาง หรือผ่อนจ่ายแบบตึงมือเกินไป ควรเตรียมเงินเผื่อค่าใช้จ่ายในส่วนอื่นด้วย เช่น 

• ค่าประเมินบ้านก่อนทำเรื่องกู้สินเชื่อ

• ค่าทำสัญญาหรือเงินจองบ้าน

• เงินดาวน์บ้าน

• ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน 

• ค่าจดจำนอง

• ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน

• ค่าจ้างวิศวกรตรวจรับบ้าน 

กว่าจะได้เป็นเจ้าของบ้านสักหลัง มีเรื่องมากมายที่คนอยากซื้อบ้านต้องรู้ ซึ่งอาจจะต้องใช้เวลาศึกษาสักระยะ แต่ก็ถือว่าคุ้มค่า เพราะหากรู้และเข้าใจ สิ่งเหล่านี้ก็จะช่วยให้ทุกคนซื้อบ้านที่ถูกใจได้อย่างไร้กังวล

ขอบคุณข้อมูลจาก

• สำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย