“การต่อเติมบ้าน” เป็นเรื่องที่คนเพิ่งซื้อบ้าน อยากจะทำกันมากที่สุด เพื่อสร้างบรรยากาศภายในบ้านให้สวยถูกใจ และน่าอยู่มากขึ้น 

ขณะเดียวกัน การต่อเติมบ้าน ก็มักจะเป็นเรื่องที่ใครหลายคนล้มเลิกความตั้งใจไปกลางทาง เพราะส่วนใหญ่แล้ว ก่อนที่จะให้สถาปนิก และช่างก่อสร้างลงมือทำงานได้ เจ้าของบ้านจำเป็นต้องทำเรื่องขออนุญาตให้ถูกต้องตามกฎหมายก่อน ซึ่งต้องใช้ทั้งเอกสาร เวลา และขั้นตอนค่อนข้างเยอะ จนหลายคนอดทนรอไม่ไหม

แต่รู้ไหมว่า จริงๆ แล้ว ไม่ใช่การต่อเติมบ้านทุกหลังที่ต้องขออนุญาตเสมอไปนะ เพราะกฎหมายก็มีข้อยกเว้นบางอย่างอยู่ ที่สามารถทำให้เจ้าของบ้านต่อเติมบ้านได้เลย โดยไม่ต้องขออนุญาต

อยากรู้ไหมว่าข้อยกเว้นที่ว่านั้นคืออะไร? ถ้าอยากรู้ ต้องอ่านบทความนี้

กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับการต่อเติมบ้าน

 การต่อเติมบ้าน มีกฎหมายที่เกี่ยวข้อง 2 ส่วน คือ

1. พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 

เป็นกฎหมายที่กำหนดให้ ผู้ที่ต้องการดัดแปลง ต่อเติม หรือรื้อถอน อาคาร ต้องขออนุญาต และได้รับอนุญาตจากพนักงานท้องถิ่นก่อนทุกครั้ง โดยต้องมีการยื่นแบบแปลน ชื่อสถาปนิก และชื่อวิศวกรที่ควบคุมงาน ประกอบการขออนุญาตด้วย 

หากฝ่าฝืน กระทำการใดๆ โดยไม่ได้รับอนุญาต หรือไม่ทำตามแบบแปลนที่ยื่นขออนุญาตไว้ ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

อ่านเพิ่มเติม: สัตว์ป่าพังบ้าน! เคลมประกันบ้านได้ไหม?

ซึ่งกฎหมายนี้ มีจุดประสงค์เพื่อสร้างความปลอดภัยให้เจ้าของบ้าน ผู้อยู่อาศัย และเพื่อนบ้านในละแวกใกล้เคียง จากเหตุการณ์อันตรายที่อาจเกิดระหว่างการต่อเติมบ้าน เช่น ดินทรุดตัว บ้านถล่ม เป็นต้น เพราะการดัดแปลงอาคาร หรือต่อเติมบ้านนั้น จะทำให้โครงสร้างบ้านเปลี่ยนไปจากเดิม 

รวมถึงช่วยสร้างความสงบเรียบร้อยในชุมชน เพราะการดำเนินการก่อสร้าง มักจะมาพร้อมมลพิษทางเสียง และมลพิษทางอากาศ จึงต้องมีการควบคุมดูแลเป็นพิเศษ

2. กฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ.2528) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

กฎหมายที่ช่วยระบุเพิ่มเติมว่า การดัดแปลง ต่อเติม หรือรื้อถอนบ้านแบบใดบ้าง ที่ไม่จำเป็นต้องขออนุญาตก่อน เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้ที่ต้องการต่อเติมบ้านบางกลุ่ม ซึ่งพิจารณาแล้วว่าจะไม่เป็นอันตราย 

หรือไม่สร้างความเดือดร้อนให้ผู้อื่น แต่การต่อเติมในขั้นตอนอื่นๆ ก็ยังต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 

ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ผิดกฎหมายและไม่ต้องขออนุญาต?

สำหรับการดัดแปลง หรือต่อเติมบ้านที่ไม่ต้องขออนุญาต คือการดัดแปลง หรือต่อเติมบ้าน ที่ไม่ทำให้โครงสร้างหลักของบ้านเปลี่ยนแปลงไป และไม่สร้างความเดือดร้อนให้กับเพื่อนบ้านใกล้เคียง มีทั้งหมด 5 รูปแบบ อ้างอิงจาก กฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ.2528) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ดังนี้

1. การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เช่น ใช้ไม้ประเภทเดียวกันกับของเดิม ขนาด และจำนวนชิ้นเท่าเดิม เป็นต้น ยกเว้นการเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ ที่ยังต้องขออนุญาตอยู่

2. การเปลี่ยนแปลงส่วนต่างๆ ของอาคาร ที่ไม่ใช่โครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่น ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกินร้อยละ 10 

3. การเปลี่ยนแปลง การต่อเติม การเพิ่ม การลด หรือการขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของส่วนต่างๆ ของอาคารที่ไม่ใช่โครงสร้างของอาคาร ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกินร้อยละ 10

อ่านเพิ่มเติม: ซื้อบ้านมือ 2 จําเป็นต้องทําประกันบ้านหรือไม่?

4. การลด หรือการขยายเนื้อที่ของพื้นชั้นหนึ่งชั้นใด ให้มีเนื้อที่น้อยลง หรือมากขึ้น รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยที่ไม่มีการลด หรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน

5. การลด หรือการขยายเนื้อที่ของหลังคา ให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่มีการลด หรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน

6. การติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ของระบบผลิตไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคาอาคารอยู่อาศัยที่มีขนาดพื้นที่ติดตั้งไม่เกิน 160 ตารางเมตร และมีน้ำหนักรวมไม่เกิน 20 กิโลกรัมต่อตารางเมตร โดยต้องมีผลการตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงที่กระทำ และรับรองโดยวิศวกรโยธาตามกฏหมายว่าด้วยวิศวกรว่าสามารถติดตั้งได้อย่างปลอดภัย และแจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบก่อนดำเนินการ

หากเป็นการดัดแปลง หรือต่อเติมบ้าน ที่นอกเหนือจากรูปแบบเหล่านี้ จำเป็นต้องขออนุญาตเท่านั้น 

ต่อเติมบ้านต้องให้ความสำคัญกับประกันบ้าน

อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าคุณจะต่อเติมบ้านในแบบที่ต้องขออนุญาต หรือไม่จำเป็นต้องขออนุญาต สิ่งหนึ่งที่ควรให้ความสำคัญ คือ การทำประกันบ้าน หรือประกันอัคคีภัยสำหรับที่อยู่อาศัย เพื่อเพิ่มความคุ้มครองให้ชีวิตและทรัพย์สิน 

เพราะถึงแม้การต่อเติมบ้านในแต่ละครั้งจะผ่านการคิด ออกแบบ และการก่อสร้างมาเป็นอย่างดี แต่ก็อาจเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันได้ตลอดเวลา

แต่ทั้งนี้ สำหรับคนที่ยังไม่เคยทำประกันบ้านมาก่อน ถ้าคิดจะทำประกันบ้านหลังจากที่ต่อเติมบ้านเสร็จไปแล้ว ก็ควรแจ้งรายละเอียดการต่อเติมบ้านกับบริษัทประกันด้วย ว่าทำอะไร? และทำตรงไหนไปบ้าง? เพื่อให้บริษัทประกันรับทราบ 

เพราะสิ่งเหล่านี้อาจมีผลต่อการประเมินค่าเบี้ยประกัน เงื่อนไขความคุ้มครอง และการอนุมัติกรมธรรม์ ซึ่งการปกปิดข้อมูล ทั้งแบบตั้งใจ และไม่ตั้งใจ อาจทำให้ถูกเพิกถอนกรมธรรม์ในภายหลังได้

ส่วนที่คนที่มีประกันบ้านอยู่แล้ว หลังจากที่ต่อเติมบ้านแล้ว ก็ควรแจ้งเรื่องนี้กับบริษัทประกันให้ครบถ้วน ชัดเจน ด้วยเหมือนกัน เพราะถือว่าเป็นการดัดแปลงบ้านให้ต่างไปจากเดิม 

ซึ่งอาจมีผลต่อเงื่อนไขความคุ้มครอง และข้อยกเว้นบางอย่างในกรมธรรม์ หากไม่แจ้งล่วงหน้า แล้วบริษัทประกันมาตรวจพบทีหลัง อาจปฏิเสธความคุ้มครองได้

เมื่อรู้แล้วว่า ต้องต่อเติมบ้านแบบไหน? ที่ทำได้เลยแบบไม่ผิดกฎหมาย และไม่ต้องขออนุญาต ก็ลองเช็กดูว่า บ้านของคุณหรือคนใกล้ตัวที่กำลังจะต่อเติมนั้น เป็นไปตามเงื่อนไขทั้งหมดนี้แล้วหรือยัง ถ้ายัง ก็อย่าลืมดำเนินการให้ถูกต้อง เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

แต่ถ้าไม่มั่นใจว่าการต่อเติมบ้านครั้งนั้นๆ ควรขออนุญาตหรือไม่? สามารถปรึกษาได้ที่เจ้าหน้าที่ในท้องถิ่นของคุณ เช่น สำนักงานเขต องค์การบริหารส่วนจังหวัด องค์การบริหารส่วนตำบล เป็นต้น

ขอบคุณข้อมูลจาก

• พระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 
• กฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528)